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Prix d’un terrain non constructible
Si vous êtes à la recherche d’un terrain peu cher, avec un potentiel fort pour une plus-value, sur le long terme, l’achat d’un terrain non constructible est peut-être la solution idéale pour vous.
Il vous coûtera moins cher puisque les opportunités qu’il offre sont limitées, mais avec le temps, selon ses caractéristiques et sa localisation, son statut pourrait bien évoluer.
Pour évaluer l’intérêt d’un tel investissement, plusieurs questions sont à se poser : Qu’appelle-t-on terrain non constructible ? Que faire d’un terrain non constructible ? Quel est le prix d’un terrain non constructible ? Sous quelles conditions un terrain non constructible peut-il devenir constructible ?
Nous allons tenter de répondre à l’ensemble de ces questions dans ce guide sur les terrains non constructibles.
Les types de terrain non constructible
Sommaire
La notion de terrain non constructible peut porter à confusion puisque, à défaut, elle fait référence à un terrain sur lequel il est interdit législativement de bâtir. Mais qu’est-ce qu’il en est vraiment et à quoi un terrain de ce genre peut bien servir ?
Définition d’un terrain non constructible
Selon la loi, un terrain est jugé inconstructible lorsqu’il ne satisfait pas les critères juridiques et techniques de constructibilité.
C’est le cas d’un terrain non viabilisé, c’est-à-dire un terrain non raccordé à l’eau potable, à l’électricité et non relié à une voie d’accès praticable.
Le caractère non constructible peut également provenir de la nature du sol (instable ou composition non adaptée).
Il y a aussi les règles prévues dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) qui déterminent la possibilité ou non de construire sur le terrain en fonction de son statut (zone protégée, espace naturel à préserver, etc.), de l’état de salubrité de la zone dans laquelle il se trouve, des risques liés au climat du milieu, etc.
Les raisons qui déterminent la non-constructibilité d’un terrain sont importantes. Elles donnent un indice précieux sur le potentiel du terrain et les chances pour que celui-ci devienne constructible à l’avenir ou non.
Mais puisque tout évolue (la géographie, la loi, etc.), un terrain non constructible aujourd’hui peut le devenir au bout de quelques années.
Les usages possibles pour un terrain non constructible
Généralement, un terrain non constructible peut servir de :
- Terrain agricole: il est localisé dans une zone agricole et c’est souvent la raison pour laquelle il n’est pas constructible. Tout projet de construction s’éloignant de cette destination agricole sera naturellement interdit, car l’Etat veut préserver son potentiel biologique, économique et agronomique.
- Terrain de loisirs: s’il est en bon état et s’il présente un bon potentiel écologique, il peut être transformé en un espace de loisir de type camping, tyrolienne, terrain de pêche, terrain de chasse, terrain de sport, etc.
- Place de parking : si l’emplacement du terrain le permet.
- Lieu de commerce de saison : si le terrain se trouve près d’une zone très fréquentée ou s’il se trouve à l’intersection de plusieurs villages, il peut être loué à des commerçants. De cette manière, le terrain accueillera des marchés saisonniers ou éphémères dans le genre fast-food, commerces automatiques, commerces nomades, etc.
- Lieu de production d’énergie verte : selon le potentiel et l’emplacement du terrain.
Quoi qu’il en soit, il faut toujours se référer aux prescriptions du PLU de la commune à laquelle le terrain est rattaché.
Pourquoi acheter un terrain non constructible ?
Certes, investir dans un terrain inconstructible pour y construire quelque chose est une erreur, mais pour d’autres usages, cela peut être très intéressant.
En effet, le prix d’un terrain non constructible est en moyenne 20 fois moins élevé que celui d’un terrain constructible. Selon ses caractéristiques, il peut être très rentable. Il faut juste se poser les bonnes questions avant d’acquérir le terrain.
Par ailleurs, le fait d’acheter un terrain constructible ne présente pas un risque financier majeur. Si celui-ci est vendu en tant que terrain non constructible, il y a peu de chance pour qu’il perde de beaucoup de valeur dans le temps.
Au contraire, l’achat d’un terrain non constructible représente un investissement spéculatif intéressant, puisque ses conditions de non constructibilité peuvent être temporaires.
Aussi, si le terrain devient constructible, vous aurez une importante plus-value. Sa valeur va vingtupler, voire même plus.
Facteur de prix d’un terrain non constructible ?
Le prix de vente d’un terrain non constructible varie en fonction de plusieurs facteurs, à savoir :
- Sa superficie: tout terrain se vend au m2 ou à l’hectare, plus il sera grand et plus, il va coûter cher.
- Son potentiel: un terrain avec une grande potentialité agricole ou touristique coûtera évidemment plus cher qu’un terrain non exploitable. Même chose si le terrain a été gâté par la nature (présence d’arbres ou d’une étendue d’eau, etc.).
- Les limitations de la règlementation locale : même si le terrain présente un grand potentiel, mais que les normes en vigueur dans la zone où elle se trouve limitent considérablement son exploitation, son prix peut être revu à la baisse.
- Son état: un terrain en bon état, bien plan et facilement aménageable sera plus onéreux qu’un terrain accidenté qu’il faut durement retravailler pour pouvoir être rentabilisé.
- Sa localisation: les prix des terrains augmentent au fur et à mesure que l’on se rapproche de la ville.
Prix moyen d’un terrain constructible
Il est possible de trouver des terrains non constructibles à moins de 1 euro le m2, mais bien sûr, tout dépend de la zone géographique. À titre indicatif, le prix d’un terrain agricole au m2 débute à 0,5 euros par m2.
Le prix au m2 d’un terrain non viabilisé, mais boisé, est évalué à 0,4 euros par m2 en moyenne. Et le prix d’un vignoble oscille entre 1,5 à 14 euros par m2.
En ce qui concerne la localisation géographique, ci-dessous un récapitulatif des prix relevés par zone :
| Terrain non constructible en région parisienne | 4 à 25 euros / m2 |
| Terrain non constructible en province | 0,4 à 20 euros / m2 |
| Terrain non constructible au bord de la mer | 4 à 35 euros / m2 |
| Terrain non constructible dans les grandes villes | 4 à 20 euros / m2 |
Outre, le prix du terrain, il ne faut pas oublier les frais du notaire en charge de l’affaire. Ses honoraires sont compris entre 7 et 8 % du prix total du terrain.
Quel projet rentable pour un terrain non constructible ?
Il existe plusieurs manières de rentabiliser un terrain non constructible. Vous avez le choix entre l’exploiter vous-même afin de générer des revenus, le faire louer et percevoir le loyer ou attendre que sa valeur augmente pour le revendre.
Cette dernière alternative n’est pas vraiment ce qu’on appelle rentabiliser, mais au moins l’argent que vous avez dépensé pour l’acquérir vous revient avec une marge supplémentaire plus ou moins importante.
Les options de rentabilisation d’un terrain non constructible sont celles permises par les règles (PLU, POS) qui lui sont applicables.
Vous avez le choix entre les différentes rubriques citées dans le paragraphe relatif aux usages d’un terrain non constructible ci-dessus.
Peut-on faire passer un terrain non constructible en terrain constructible ?
Un terrain non constructible peut devenir constructible de 2 façons : soit avec l’évolution normale des règles d’urbanisme et d’occupation des sols, soit par intervention dans ce sens.
Comme déjà dit, les normes évoluent. Avec une modification du PLU et du POS, la parcelle de terrain peut un peu plus tard être intégré à une zone constructible. Il sera ainsi possible de construire dessus.
Il est aussi possible d’agir pour rendre constructible un terrain non constructible. Pour cela, il faut lancer une procédure visant à contester sa non-constructibilité.
Cela peut déboucher à la modification, à la révision ou même à la contestation (recours pour excès de pouvoir ou pour appréciation de validité devant un juge administratif) du PLU et du POS.
Suite à une réponse favorable, des actions de viabilisation (raccordements à l’eau et l’électricité) de la zone doivent être planifiés.
Cas particuliers : la non-constructibilité s’applique uniquement aux constructions en dur. Les constructions mobiles (mobile-home, caravanes, etc…) sont exclues et peuvent être entreposées dessus.
